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수원소년법전문변호사 토허제 예외하고 또 예외하면서…다주택자 거래 ‘혼선’

작성일 26-04-17 22:23

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수원소년법전문변호사 다주택자 A씨는 오는 17일부터 시행되는 주택담보대출 만기 연장 제한을 앞두고, 전세 세입자가 살고 있는 서울 강남구 아파트 한 채를 팔려다 혼란에 빠졌다. 이 아파트는 2028년 3월1일 전세 계약이 만료되는데 한 부동산 중개업소는 “매매가 어렵다”고 말했다. 토지거래허가제(토허제)상 실거주 의무 유예가 적용되지 않아 매매 허가를 받을 수 없다는 것이다. 반면 다른 부동산 중개업소는 “매매가 가능할 것 같다”고 말했다. 실거래 의무 유예가 적용된다는 것이다. A씨는 “양도세 중과, 보유세 부담을 피하고 싶어 매매를 하려고하는데 매매가 가능한 것인지 아닌지 몰라 답답하다”고 15일 말했다.
최근 정부가 5월 9일 다주택자의 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 다주택자의 전세 낀 주택 거래의 ‘퇴로’ 마련을 위해 토허제 적용 예외를 잇따라 발표하면서 ‘예외 적용 시점’을 두고 시장 일각에선 혼란이 빚어지고 있다.
혼선은 실거주 의무 유예가 적용되는 임대차 계약 시점이 발표때마다 다르게 제시되면서 발생했다.
지난 2월12일 정부는 다주택자가 5월9일까지 토지거래허가와 매매 계약을 완료했다면 토허제상 실거주 의무를 임대차 종료 시점까지 유예하도록 했다. 이날 발표에선 단서가 붙었다. 발표일인 2월12일 기준 유효한 임대차 계약이어야 하며, 늦어도 2028년 2월12일까지는 임대차 계약이 종료돼야 한다는 것이다.
즉, 2028년 3월1일에 전세 계약이 만료되는 A씨 주택의 경우 실거주 의무 적용 예외를 적용받을 수 없었다.
이 기준은 지난 2월 개정 시행령에 반영돼 공포·시행됐다. 이후 5월9일까지 토지거래허가를 ‘신청’한 경우까지 실거주 의무 유예가 적용되도록 또 개정돼 오는 17일까지 입법예고된 상태다.
문제는 지난 1일 발표된 가계부채 관리방안에서 다른 기준이 등장한다는 점이다. 정부는 다주택자에 대한 주담대 만기 연장을 제한하면서 ‘전세 낀 매물’의 거래가 가능하도록 또 한번 퇴로를 열었다. 세입자와 주담대가 존재하는 주택의 경우, 올해 12월31일까지 무주택자가 이 집을 매수하고 토허제 신청을 하면 기존 세입자의 임대차 종료 시점까지 실거주 의무를 유예한다고 밝힌 것이다.
이때는 2월 발표와 달리 유효한 임대차 계약 체결 시점이나 유예 적용 범위 등을 따로 제시하지 않았다. 이 경우 올해 4월1일에 전세 계약을 체결했거나 갱신한 경우에도, 연말까지 토허제 신청만 한다면 2028년 4월1일까지 실거주 의무가 유예가 적용되는 것으로 해석될 여지가 있다. 그렇다면 2028년 3월에 전세계약이 종료되는 A씨의 ‘전세 낀 매물’도 팔 길이 열리는 것이다.
국토교통부는 이와 관련해 아직 구체적인 기준을 마련하지 못하고 있다. 당장 오는 17일부터 대출 만기 연장 제한이 시작되는데도 정책에 ‘공백’이 남아있는 것이다.
국토부 관계자는 “4월1일 발표된 토지거래허가 관련 실거주 유예 세부 기준은 아직 확정되지 않았고, 현재 시행령 개정을 위한 검토를 진행 중”이라고 말했다. A씨가 지난 1일 발표 내용만 믿고 중개업소나 지자체를 찾아도, 뚜렷한 답을 듣지 못한 이유다.
서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “같은 다주택자 매물이라도 적용 규정에 따라 거래 가능 여부가 달라지면서 소비자 혼란이 커지고 있다”고 우려했다. 심형석 법무법인 조율 수석전문위원은 “로드맵 없이 그때그때 대응하다 보니 토허제가 누더기처럼 정합성 없이 운영되고 있다”면서 “앞서 발표한 정책을 뒤이은 대책으로 계속 허물고 있는 상황”이라고 지적했다.
앞으로 발표될 비거주 1주택자의 전세 낀 매물과 관련된 대책에서도 실거주 의무 예외가 적용되면 토허제의 실효성 자체가 흔들릴 수 있다는 우려도 나온다.
서울 송파구의 한 공인중개사는 “토허제 예외 규정이 계속 추가되는 것을 규제 완화 신호로 받아들이는 사람들이 많다”면서 “최근 매물이 늘어나기보다 오히려 매도자들이 가격을 올리거나 관망하는 모습이 나타난 이유”라고 말했다.
심 전문위원도 “매물 출회를 유도하려다 오히려 시장에 잘못된 신호를 줄 수 있다”며 “가격 상승 기대를 자극할 가능성도 있다”고 말했다.
충남지역에 오존주의보가 잇따라 발령됨에 따라 충남도 보건환경연구원이 대응체계를 강화하기로 했다.
17일 도 보건환경연구원에 따르면 지난 12일 서산에 올해 첫 오존주의보가 발령된 데 이어 14~5일에도 연이어 오존주의보가 내려졌다.
서산과 같은 해안 인접 지역은 해륙풍에 따른 공기 순환 정체로 오존이 축적되기 쉽고, 차령산맥 이북 지역은 오존 전구물질의 확산과 이동이 제한되면서 고농도 오존 현상이 나타나기 쉽다.
보건환경연구원은 올 여름의 경우 기온이 평년보다 높을 것으로 예상됨에 따라 해안 인접 지역뿐 아니라 도 전역에 걸쳐 대기 중 오존농도가 높아질 것으로 보고 있다.
충남지역은 최근 몇 년 동안 기후변화 등으로 인해 더 독해진 오존이 일찍 찾아와 오래 머물다 늦게 사라지는 경향이 뚜렷해지고 있다.
오존주의보 발령 시기를 보면 과거에는 5~6월쯤 주의보가 처음 발령되는 경우가 많았으나, 2021년 이후에는 첫 발령시기가 3~4월로 앞당겨 졌다.
발령일수도 2021년 24일, 2023년 25일, 2024년 31일로 점차 늘고 있고, 발령 횟수도 마찬가지다. 오존 최고 농도 역시 2016년 0.173ppm 수준이던 것이 2020년에는 0.207ppm, 2024년에는 0.212ppm으로 높아졌다.
이 같은 환경 변화에 따라 도 보건환경연구원은 상황실을 운영하며 실시간 오존 감시를 강화하고, 주의보 발령 시에는 신속한 정보제공을 통해 주민 피해를 예방할 수 있도록 대응체계를 강화하기로 했다.
정금희 도 보건환경연구원장은 “오존은 눈에 보이지 않지만 건강에 직접적인 영향을 미치는 대표적인 대기오염물질”이라며 “경보 발령 시 야외활동에 주의하고 충분한 수분 섭취와 휴식을 취하는 등 개인 건강관리에 각별의 유의해야 한다”고 말했다.
오존 농도와 주의보 발령 상황은 실시간 대기오염 상황 공개 사이트 ‘에어코리아’( 확인할 수 있으며, 도 보건환경연구원 홈페이지를 통해 알림 서비스를 신청하면 오존주의보 발령 상황을 문자로 안내받을 수 있다.

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