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병원코디네이터 [올앳부동산]‘이웃’을 만들고 ‘동네’를 만들었더니 방이 비지 않는다…기업형 민간임대가 흥하는 이유

작성일 26-04-20 23:01

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병원코디네이터 서울 2호선 신촌역 7번출구에서 약 3분 거리. 밝고 세련된 외관의 높은 건물, ‘에피소드 369’와 ‘맹그로브 신촌’이 나란히 서서 눈길을 끈다.
둘 다 대학생들이 주로 거주하는 기업형 임대주택이다. 각각 종합 부동산개발업체 SK디앤디와, 공유주거 개발·운영업체 엠지알브이가 운영한다.
두 회사는 2010년대 후반부터 1인 가구를 겨냥한 주택 임대사업에 뛰어들었다. ‘원룸’ 위주의 다세대 주택과 오피스텔이 주류인 시장에서 새로운 모델을 만들어냈다.
이곳엔 함께 모이는 ‘공용 공간’이 있고, 와인 클래스처럼 취미를 공유할 수 있는 행사가 주기적으로 열렸다. 사람간 교류를 중시한 것이다.
기업형 임대주택 운영진이나 전문가들은 입주민이 아닌 ‘이웃’을 만들어주고, ‘건물’이 아닌 ‘동네’가 형성되어야 사람들이 떠나지 않는다고 입을 모았다.
“문을 열면 언제든 다른 사람과 마주칠 수 있는 동선과 환경을 만들고자 노력을 많이 했습니다.”
지난 16일 찾은 맹그로브 신촌을 소개해준 공지영 엠지알브이 매니저의 말이다.
맹그로브 신촌을 꼭대기층에서 시작해 전체 공간을 둘러보니, 층마다 널찍한 공용공간이 배치됐다. 조용히 업무에 집중할 수 있는 공간과 시끌벅적하게 모임을 여는 공간이 두루 섞여 층마다 분위기가 다채로웠다.
16층짜리 건물엔 총 165개의 방이 있다. 엠지알브이에 따르면 연 평균 객실 점유율은 95% 이상으로 사실상 만실이다.
월세가 3인실은 70만원부터, 1인실은 100만원부터 시작된다. 보증금은 500만원으로 고정돼 있고, 관리비는 10만원대 초반이다. 신촌역 앞 신축 오피스텔과 비슷한 수준이다.
공 매니저는 “개인 공간은 좁지만 넓은 공용 공간을 내 집 ‘거실’처럼 느낄 수 있도록 하고 있다”며 “대학생이나 사회 초년생인 2030 1인 가구에 가장 부족한 게 ‘사회적 교류’라는 점을 설계에 많이 반영했다”고 말했다.
이곳에선 특히 현 거주자 뿐만 아니라 전 거주자, 거주자의 친구까지 참여할 수 있는 커뮤니티 프로그램이 인기가 많다. 제철 과일 먹기부터 아이스하키 체험까지 다양한 프로그램을 5000원~1만원의 저렴한 가격에 제공한다. 입주민이 취미나 전공을 살려 직접 프로그램을 진행하기도 한다.
이처럼 ‘따로 또 같이’ 사는 공유 주거 형태의 임대주택은 외국인에게도 인기가 많다.
맹그로브 신촌의 거주자 중 외국인 비율은 2024년 약 25%에서 지난해는 37%까지 높아졌다. 서울 거주를 계획하는 외국인이 한국 들어오기 전 ‘고시원’을 검색했다가 열악한 환경에 한번 놀라고, 국내에 들어와선 공인중개사무소를 돌다 지쳐 이곳을 찾는 경우가 많다고 한다. 몇 개월 단위의 단기 거주가 가능하고, 중개사를 낄 필요 없이 온라인 비대면으로 계약이 진행되는 것도 큰 장점이다.
처음에 ‘월세 100만원’ 기업형 임대주택이 대학가에 들어선다고 했을 때만 해도 ‘그 돈을 주고 사람들이 들어올까’ 하는 반응이 많았다. 하지만 기업형 임대주택은 기존 빌라와 오피스텔 등에서 이용자가 느끼던 불편을 촘촘하게 해결하면서 시장에 자리를 잡았다.
전국에 6개 맹그로브 지점을 운영하는 엠지알브이는 서울 도심을 중심으로 11개의 프로젝트를 추가로 벌이고 있다. 서울에서의 기업형 임대사업 전망을 높이 평가한 캐나다연기금이 투자를 결정하면서 사업 확대에 속도가 붙었다. 캐나다연기금과 엠지알브이는 지난해 조인트벤처를 체결하고 5000억원 규모의 투자금을 집행하고 있다.
같은 날 둘러본 에피소드 신촌 캠퍼스도 주방과 라운지 등 공용 공간마다 활기가 넘쳤다. SK디앤디 관계자는 “가전·가구는 구독이 가능하고, 다인실 내부 공용 공간은 주기적으로 청소 서비스도 제공한다”고 설명했다.
SK디앤디는 에피소드라는 브랜드를 내세워 기업형 임대주택을 개발해왔다. 현재 신촌, 성수, 강남 등 서울 핵심 지역에 8개 지점을 운영한다. 지난해는 국내 최초의 코리빙·코워크 업체인 로컬스티치를 인수·합병하면서 덩치를 확 키웠다. 현재 7000가구 수준인 임대주택 물량을 2029년까지 5만 가구로 늘리는 게 목표다.
에피소드는 지역별로 특성도 다양하다. 서초지점은 반려동물을 위한 운동장과 유치원을 갖췄다. 강남지점은 개인 사업자와 프리랜서가 주거지 겸 사무실로 사용할 수 있도록 업무 환경을 제공한다.
공동 주거에서 필연적으로 발생하는 갈등이나 민원은 어떻게 해결할까.
“사업 기획 단계부터 도시 주거에서 발생하는 많은 문제가 ‘소통 부재’에서 나온다고 분석했어요. 이웃이 누군지 알고 오가며 눈인사라도 주고받으면 스트레스가 훨씬 덜하죠. 쿠킹 클래스와 와인파티 같은 것을 계속 열어 입주민들끼리 교류하게 하는 게 효과가 있는 것 같아요. 생각보다 민원이 많지 않거든요.” SK디앤디 관계자가 말했다.
기업형 민간 임대사업은 앞으로 1인 가구를 넘어 시니어 영역으로 확장될 가능성이 크다.
SK디앤디는 지난해 글로벌 사모펀드 운영사 위버그핀커스, 디앤디인베스트먼트 등과 시니어 주거 투자를 위한 펀드 조성 협약을 체결했다. 서울과 수도권 주요 지역에 최대 1조원을 투자하는 게 목표다. 내년 초 착공하는 서울 강남 방배동에 시니어 레지던스 개발이 첫 프로젝트다.
기업 입장에서 이같은 임대 사업은 분양과 달리 지속적 수입을 담보한다는 장점이 있다. 반면 임대료 증액이 연 5%로 제한돼 있고, 정부 정책 등에 큰 영향을 받는다는 점은 단점으로 꼽힌다. 특히 현 정부에서 등록 임대사업자 혜택을 전반적으로 손질한다고 예고하면서 업계가 긴장한 상태다.
그럼에도 업계 관계자들은 주거 임대사업의 기업화와 커뮤니티화는 거스를 수 없는 흐름이라고 본다. 수요자 눈높이는 점점 높아지고, 나이를 불문하고 ‘외로움’ 또는 ‘돌봄’이 도시 생활의 가장 큰 문제가 되고 있기 때문이다.
공동체 주택 협동조합 ‘소행주’ 등 비영리 사회주택 사업에 지속해서 참여해온 류현수 자담건설 대표는 “앞으로의 주거 공간은 개인화와 외로움을 해소할 수 있는 방향으로 설계하는 게 가장 중요하다”며 “민간에서는 필연적으로 이런 움직임이 계속될 것이고, 공공임대주택도 입주민들이 일종의 공동체로 유지될 수 있도록 정부가 노력을 기울일 필요가 있다”고 강조했다.
지난 2월 발표된 2025년 합계출산율은 0.80명. 2021년 이후 4년 만에 0.8명대로 올라섰고, 올 1월 월간 수치는 0.99명으로 1명 선에 다가섰다. 지난해 쿠르츠게작트의 ‘South Korea is Over’가 돌던 때의 우울함과는 분위기가 다르다. ‘소멸’을 습관처럼 붙이던 정부·학계 행사에도 뭐라도 해보자는 기운이 끼어들었다. 해석은 엇갈린다. 연간 20조원의 저출생 예산이 효과를 내기 시작했다는 쪽과, 팬데믹으로 미뤄둔 혼인 수요가 뒤늦게 몰린 일시적 효과라는 쪽이 맞선다. 후자라면 곧 평균으로 수렴한다는 뜻이어서, 지금의 반등은 오래가기 어렵다.
거칠게 나눠 출산정책의 대상은 셋이다. 여건이 되고 희망하는 가정, 희망하지만 여건이 어려운 가정, 희망하지 않는 가정·개인. 정부와 지자체는 수년간 난임치료비 지원을 확대했다. 이제 평일 새벽 출근 전 진료를 받으려는 여성들의 난임전문병원 앞 행렬은 낯설지 않다. 두 번째 집단엔 부모급여·첫만남이용권·신생아 특례대출처럼 주거·양육비 보조가 집중된다. 신생아를 키울 때까지의 양육비 지원과 주거 지원의 효과도 분명하게 목격된다.
쟁점은 세 번째 집단과 어떻게 마주할 것이냐다. 결혼한 부부에게 쏠리는 지원은 비혼 시민에게 ‘싱글세’가 되고, 상위 계층까지 닿는 혜택은 아이를 매개로 계급 불평등을 심화시킨다는 비판이 맞물린다. 국회에 발의된 생활동반자법이 두 시민의 자유 결합에 결혼과 동등한 위상을 부여하면 정당성은 강해지겠지만, 그럼에도 “왜 낳으라 강요하느냐”는 반발은 남는다. 분명 자유민주주의 국가에서 개인들의 선택권은 존중되어야 마땅하다.
저출생의 딜레마 벗어날 길 없어
그럼에도 국가와 사회의 관점에서 아이는 태어나야 한다는 게 구조적 어려움이다. 합계출산율 2.1명이 정답은 아니고 동아시아·선진국 공통 현상이라는 말도 맞으나, 그 공통성이 한국의 구조적 압력을 면제해주진 않는다. 인공지능(AI)·로봇이 일자리를 아무리 줄인다 해도 최소한의 인력은 필요하다. 게다가 일하는 시민이 내는 연금과 세금이 고령자를 부양한다. 60대의 정년 연장도 타당한 부분이 있지만, 다음 세대가 태어나지 않으면 미봉책이다. 이주가 대안으로 거론되나 체류 외국인은 이미 인구의 5%를 넘었고, 빈자리를 이주로 메우자면 이민자의 나라 미국도 못해본 규모의 사회적 실험이 필요하다.
경쟁의 구조도 마찬가지다. 베이비부머의 부모 세대는 다섯 넘는 자녀 가운데 한둘이 성공해 식구를 건사하는 그림을 그렸고, 집안 대표끼리 전국적 경쟁은 치열해도 가정 안에는 여지가 있었다. 그러나 저출생 시대에는 한 집에 한 명 낳는 경쟁이라, 그 한 명이 무조건 살아남아야 하는 게임이 되어 가족 단위의 여지가 사라진다. 아이를 갖지 않기로 한 시민도 이 문제에서 자유롭지 않다. 재생산이 멎으면 연금과 돌봄의 재정 기반, 자기 노년이 흔들린다. 이 딜레마에서 멋지게 벗어날 방법은 안타깝지만 없다.
비혼출산에 기혼출산과 동등한 법적 지위를 주자는 제안이 있다. 2024년 혼외 출생아 비중은 5.8%로 역대 최고이고 정부도 그 방향을 시사했다. 도움은 되겠지만, 부동산·세제 혜택을 노려 혼인신고를 미루다 출산 시점에야 하는 사례도 적지 않아 이 조치만으로 유의미한 반등을 낼지는 의문이다. 성소수자의 체외수정·대리임신 쟁점도 떠오르지만, 이는 제3세계 여성 착취와 국내 불평등에 얽힌 별개의 사안이다.
결국 정부는 아이를 원하는 이들에게 재산 여하와 무관하게 지원하고, 불평등이 우려되는 지점에선 고소득자 혜택을 조정하는 수밖에 없다. 기운을 빼는 것은 양극단의 목소리다. 한쪽은 저출생 정책이 불평등을 은폐한다며 ‘그 돈을 불평등 해소에 쓰라’고, 다른 쪽은 페미니즘이 여성의 출산 의사를 꺾었다고 주장한다. 그러나 불평등을 해소하기 위한 재원은 원활한 국민경제의 순환에서 나온다. 페미니즘을 규탄한다고 청년들이 마음을 바꾸진 않는다. 그렇게 해서는 문제는 안 풀리고, 그 와중에 혐오만 재생산된다.
대안과 비전 보여주는 수밖에 없다
획기적 대안으로도 풀리지 않는 문제가 있다. 저출생이 그렇다. 사회 전체의 모순을 하나하나 풀어가야 하고 양보하고 감수하고 마음을 열어야 하는 문제다. 여전히 세상이 나아지길 바라고, 공동체의 존립이 고민되는 기성세대가 있다면, 파국만 논하며 자극할 게 아니라 대안과 비전을 보여주고, 인간에 대한 애정을 보여주며, 귀 기울이며 조율하려는 태도를 청년들에게 몸으로 보여주는 수밖에 없다.
“한국 라면은 일본 라면보다 식감이 탱글탱글해서 좋아요.”
지난 15일 일본 도쿄 하라주쿠 다케시타 거리. 한국 문화에 관심이 많은 친구에게 K라면 맛을 알려주기 위해 토야마 마미(40)가 찾은 곳은 ‘신라면분식’이었다. 신라면분식은 해외 소비자를 대상으로 다양한 라면을 체험할 수 있도록 농심이 마련한 팝업스토어다.
매장 진열대에서 ‘신라면 툼바’를 고른 마미는 키오스크로 계산한 뒤 즉석조리기로 직접 라면을 끓였다. 면과 스프가루를 그릇에 넣고 조리 버튼을 눌렀으며 국물이 끓어오르자 젓가락으로 라면을 젓는 모습이 능수능란했다. 이 곳에서는 한 달에 약 5000개 농심 라면이 판매된다. 점원 손모씨(23)는 “맛있게 맵다고들 한다. 직접 만들어 먹는 ‘한강라면’을 경험할 수 있어서 더 좋아하는 것 같다”며 “한 손님은 조리 버튼을 대신 눌러줬더니 라면 한 그릇을 다 먹고선 버튼을 누르고 싶다고 또 주문하더라”라고 말했다.
한국 라면 애호가인 시마무라 아야까(21)는 지난 16일 코리아 엑스포 도쿄에서 ‘너구리’ 맛에 빠져 있었다. 코리아 엑스포 도쿄는 K푸드·뷰티·콘텐츠 등 한국 브랜드가 참여한 종합 박람회로, 농심은 올해 ‘너구리’를 주제로 부스를 꾸며 소비자에게 시식 기회를 제공했다. 중학생 때 친구네 집에서 ‘신라면’을 처음 먹어봤다는 아야까는 “일본 라면과는 맛이 달랐다. 매웠는데도 자극적인 맛이 자꾸 생각났다”고 말했다. 그는 “다른 한국 라면도 먹어봐야지 했던 게 지금은 ‘너구리’ ‘감자라면’ 등을 집에 쟁여놓고 먹는다”며 “덕분에 한국 여행도 다녀왔고 한국어도 독학으로 배우고 있다”고 말했다.
라면 종주국인 일본에서 한국 라면이 존재감을 키우고 있다. 신라면이 2015년 한국 라면 최초로 일본 3대 편의점(세븐일레븐·패밀리마트·로손) 전 점포에 입점한 데 이어 신라면 툼바도 지난달부터 3대 편의점 전국 약 5만3000개 매장에서 정식 판매되고 있다. 매년 1000여종 신제품이 쏟아지는 일본 시장에서 주요 편의점 모든 점포에 해외 라면 브랜드가 연중 상시 판매되는 것은 이례적인 일이다.
신라면은 올해 출시 40주년을 맞는 스테디셀러이며, 신라면 툼바는 출시 1년 만에 이룬 쾌거다. 신라면 특유의 매운맛에 크림소스를 더한 신라면 툼바는 일본 유력 매체인 닛케이 트렌디가 선정하는 ‘2025 히트상품 베스트 30’에도 한국 라면 최초로 이름을 올렸다. 현재 일본에서 판매된 신라면 툼바 누적 판매량은 1000만개에 이른다.
일본 라면 시장은 연간 약 7조원 규모로, 대부분 미소(된장)·소유(간장)·시오(소금)·카레·돈코츠(돼지뼈) 등으로 맛을 내 달고 짠 맛이 강한 게 특징이다. 현지 시장에서 매운라면 비중은 6% 수준으로, 사실상 신라면이 이끌고 있다. 19일 농심에 따르면, 일본 신라면 매출은 지난해 165억엔으로 전체 매운라면 카테고리의 40%를 차지한다. 농심 일본법인(농심재팬) 매출은 2021년 100억엔을 달성한 데 이어 지난해 209억엔(약 2000억원)을 기록했다.
신라면이 일본 시장에서 확고한 입지를 다지면서 닛신·도요스이산과 같은 현지 대형 라면 제조업체들도 매운맛 제품을 잇달아 내놓고 있다.
농심재팬 법인장 김대하 부사장은 지난 15일 도쿄에서 열린 기자간담회에서 “일본 라면 시장은 매운맛이 제로였던 곳”이라며 “처음엔 ‘이렇게 매운맛은 못 판다’ ‘덜 맵게 만들자’는 이야기도 있었지만 ‘일본에 없는 매운맛’이라는 점을 오랫동안 공략해왔다”고 말했다. 김 부사장은 “지금은 신라면을 모두 알 정도”라며 “일본 식문화에 한국 매운 맛을 대표하는 신라면이라는 브랜드를 심는 데 성공한 것으로, 하나의 문화로 정착한 것”이라고 말했다.
농심은 최근 ‘제2의 신라면’으로 너구리를 키우고 있다. 일본 10~20대를 겨냥해 너구리 캐릭터 이미지도 기존보다 동글동글하게 바꿨다. ‘신라면과 너구리 모두 매운맛이라 제품군이 겹치지 않느냐’는 질문에 김 부사장은 “너구리는 면발에서 신라면과 차별성이 있다. 라면이지만 우동에 가깝다”며 “일본에서 판매되는 너구리는 매운맛과 순한맛 비중이 7대3으로 한국(9대1)보다 순한맛이 더 많이 판매된다”고 자신감을 보였다.
농심은 신라면을 ‘생활 속 브랜드’로 자리 잡기 위해 전 세계 주요 관광지와 랜드마크를 중심으로 소비자 접점을 넓히고 있다.
신라면 분식이 대표적이다. 지난해 4월 페루 마추픽추(1호점)에 이어 도쿄, 베트남 호치민, 미국 뉴욕 JFK공항 등 4곳에서 운영하고 있다. 세계 3대 겨울 축제 중 하나인 ‘삿포로 눈축제’ 등에서도 시식 부스를 운영하고, 주요 도시를 누비며 거리에서 소비자를 만나는 ‘신라면 키친카’도 2013년부터 운행하고 있다. 놀이공원인 후지큐 하이랜드 내 푸드코너에서도 다음 달까지 신라면과 신라면툼바, 너구리 순한맛을 활용한 협업 메뉴를 판매한다.
농심은 오는 2030년까지 일본 매출을 500억엔으로 늘리고 매운맛 라면 시장 점유율을 50%로 끌어올리겠다는 목표를 제시했다. 이렇게 되면 현재 일본 즉석 라면 시장에서 6위 수준인 농심 입지는 톱5로 올라설 것으로 보인다.

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